Главная | Наследовательное право | Права и сделки с недвижимостью

Сделки с недвижимостью и их регистрация

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса. Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников.

Гляди права и сделки с недвижимостью этой уверенностью

Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки. В главе 1 рассматривается институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок государственной регистрации и ее участники с точки зрения обеспечения стабильности оборота недвижимости, его гласности и публичности.

Государственной Думой был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и 31 января г. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перечень прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация которых обязательна.

Круг участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав учреждения юстиции по регистрации прав, порядок создания которых и их размещение определяются субъектами РФ по согласованию с центром. Порядок государственной регистрации прав.

Особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, куда включены права на предприятие как имущественный комплекс; кондоминиумы; права общей собственности; сервитуты; ипотека; права на вновь создаваемый объект; аренда; права, установленные судебным решением; права, связанные с распоряжением имуществом на условиях доверительного управления или опеки. Очевидным преимуществом является введение обязательной правовой экспертизы документов в сделках с недвижимостью.

Ранее проверка законности полностью зависела от порядочности нотариуса, чью функцию теперь взяло на себя государство. С другой стороны полнота власти чиновника в решении таких вопросов создает дополнительные возможности для злоупотребления служебным положением. Кроме этого, Закон о государственной регистрации имеет еще одну особенность. С момента его вступления в силу отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью.

Теперь такое удостоверение является правом, а не обязанностью граждан и организаций. Таким образом, Закон о государственной регистрации внес существенные изменения в действующее гражданское законодательство, повлиял на существующие гражданско-правовые отношения в сфере недвижимости и, наконец, заставил заработать ряд положений нового гражданского законодательства. В главе 2 рассмотрена ипотека. В расцвет рыночных отношений в России, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, залог выступает одной из немногих и наиболее эффективной гарантией стабильности отношений между субъектами экономики в повседневной практике, по сути своей, представляя реальную страховку неисполнения обязательств.

Сегодня, несмотря на наличие негативных оценок действующего законодательства о залоге, он приобретает всё большую популярность, чему есть масса причин, вытекающих из современной рыночной ситуации в стране. Закон подробно регулирует многие важные вопросы ипотечного правоотношения: В главе 3 рассмотрено правовое регулирование сделок с таким видом недвижимости как жилье. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей.

Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: В этой главе также проанализированы самые распространенные способы мошенничества и приведен правовой механизм борьбы с ними. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом. Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного природоохранительного, градостроительного и т.

Ясно, что вопрос о включении тех иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. Понятие, приведённое в ст. Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная юриспруденция: Вместе с тем такое понятие, верное с теоретической точки зрения, вызывает определённые сложности в понимании предмета как такового.

Смешение объективно материально реализованного предмета недвижимости и имущественных прав в отношении него приводит к усложнению конструкций практически всех гражданско-правовых институтов. Так, в отношении ипотеки, используя данный подход, следует говорить не о залоге объекта недвижимости, а о залоге права собственности или права хозяйственного ведения данным объектом, что не соответствует действительности и приводит к смешению различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости.

Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость.

Удивительно, но факт! В Российской Федерации на момент рассмотрения дела в суде года действуют Методические указания о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость как обязательные для исполнения впредь до вступления в действие законодательных актов, регулирующих те же правоотношения. Требования к документам, представляемых на государственную регистрацию, содержатся в ст.

Насколько эти признаки реально применимы к объектам, относимым современным законодательством к разряду недвижимых? Так, примером, что далеко не все перечисленные в ст. К разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота данного объекта: Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте.

Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения. Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой по крайней мере относительно самой себя. Вместе с тем выступление земли в гражданском обороте России выступает под знаком законодательной неустойчивости из-за отсутствия основополагающего нормативного акта по данному вопросу — Земельного кодекса.

Кроме того, некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст. В этой статье используются три обозначения используемого нами предмета: Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий. Земля, безусловно, обладающая признаками имущества и имеющая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте.

Таким образом, к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых, связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственными органами в силу их особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано научным, однако оно уже фактически применяется на практике.

В завершении рассмотрения данного вопроса замечу, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество.

ЭЛЕКТРОННЫЕ КНИГИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека. Государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Успешное и эффективное развитие имущественного оборота в предпринимательских отношениях, как показала практика, во многом зависит от наличия четких и достаточно полных правил, содержащихся в законодательных и иных правовых актах. Особенно это актуально в тех случаях, когда предметом заключаемых участниками рыночных отношений сделок становятся объекты недвижимости.

Ценность и значение этих объектов для субъектов гражданского оборота должны обуславливать необходимость их строгой правовой регламентации. Руководствуясь вышеизложенными и другими соображениями, законодатель включил в часть первую Гражданского кодекса РФ статью , нормы которой обязывают осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимые вещи и сделок с ними.

Долгое время данную статью Кодекса можно было считать декларированной, поскольку принятие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренного в п. На сегодняшний день можно констатировать, что в этой сфере законодательного регулирования произошли серьезные изменения. Закон был официально опубликован в "Российской газете" 30 июля года. Закон состоит из 6 глав и 33 статей.

Я остановлюсь на его основных положениях и попытаюсь дать ответы на три, как мне представляется, самых актуальных вопроса: Что объекты подлежит государственной регистрации. На кого какие органы возложена обязанность осуществлять государственную регистрацию. Но, прежде чем рассмотреть названные вопросы, необходимо раскрыть юридическое значение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ п.

Удивительно, но факт! В таких случаях согласно ст. Создается впечатление, что иск о признании сделки ничтожной может возбудить и незаинтересованное в этом лицо.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вышеуказанные положения конкретизированы в ГК РФ.

права и сделки с недвижимостью Люди некогда

В соответствии с п. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом п. Что касается сделок, предметом которых является недвижимость, то согласно ст. Несоблюдение требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной п. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом п.

Она не порождает юридических последствий и может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение п. Все объекты государственной регистрации, предусмотренные ст. Сразу следует отметить, что применительно ко всем объектам государственной регистрации речь идет исключительно о недвижимом имуществе недвижимости , в состав которого включаются объекты, указанные в п.

Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. Содержание права собственности регламентировано в ст. К другим вещным правам в соответствии со ст. Право собственности тоже является вещным правом.

Правовой режим недвижимости.

Но, по сравнению с ним, другие вещные права, указанные в ст. Ограниченность их проявляется в более узком объеме правомочий, предоставляемых носителю ограниченного вещного права. Однако, в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу, вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются п. В то же время имеется общность права собственности и других вещных прав.

Прежде всего, она выражается в характере рассматриваемых прав и способах их защиты, предусмотренных главой 20 ГК РФ. Все вещные права по своей правовой природе являются абсолютными. Это означает, что субъекты данных прав могут их реализовать самостоятельно, без содействия третьих лиц, которые, в свою очередь, обязаны не препятствовать обладателям прав осуществлять имеющиеся у них правомочия. Иными словами, лицо, владеющее каким-либо имуществом на вещном праве, в том числе на праве собственности, может абсолютно самостоятельно совершать с этим имуществом любые действия, которые составляют содержание того или иного вещного права, а все иные лица, в том числе и собственник если речь идет об ограниченном вещном праве , несут обязанность не нарушать указанные права.

Правомочия действия , которые могут совершать субъекты вещных прав в отношении принадлежащего им имущества, определены в вышеуказанных статьях Гражданского кодекса, посвященных конкретному вещному праву. Ограничения обременения прав на недвижимое имущество. Ограничениями обременениями прав, согласно ст. Включение в одну группу указанных ограничений прав следует считать достаточно условным, преследующим исключительно цель оптимального системного изложения норм Закона, поскольку предусмотренные в этой группе обременения имеют различную правовую природу.

Так, сервитут является ограниченным вещным правом ст.

Удивительно, но факт! Документы фиксируют определенные основания возникновения права. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.


Читайте также:

  • Внесение изменений в регистрационную запись по договору ипотеки
  • Соотношение понятий вещь и недвижимое имущество
  • У ипотеки нет будущего
  • Международное право о наследовании
  • Прекращение прав собственности и пользования на жилые помещения
  • Как вернуть мужа через год после развода