Главная | Земельные вопросы | Проблемы недействительности сделок недвижимым имуществом

Проблемы недействительности сделок с недвижимостью

Недействительность сделок с недвижимостью Обязательным признаком сделки является правомерность действия, составляющего его существо. Правомерность действия — это констуитивный элемент сделки, отличающей ее от правонарушения. Отсутствие в конкретной сделке элемента правомерности означает, что возникшее по форме как сделка действие на самом деле является не сделкой, а правонарушением. В связи с несовершенством легальной дефиниции сделки, отмечает А. Поскольку сторонами могут быть граждане и юридические лица, то и сделки с пороками субъектного состава могут быть разделены на недействительные сделки, связанные с недееспособностью стороны гражданина , сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности, а также сделки, совершаемые с нарушением полномочий.

Сделки с пороками воли и волеизъявления совершаются при несоответствии волеизъявления лица, совершающего сделку, его подлинной воле. Их можно разделить на сделки, совершенные без внутренней воли, и сделки, в которых внутренняя воля сформировалась неправильно. К сделкам с пороками содержания можно отнести все сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства.

Удивительно, но факт! Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими 18 лет, ничтожны.

Этот признак является общим основанием для признания недействительной любой дефектной сделки. Но Гражданским Кодексом особо выделяются сделки, нарушающие основы правопорядка и нравственности. Основания для признания сделки недействительной должны иметь место при ее совершении. Таким образом, порок любого или несколько элементов сделки, то есть их несоответствие действующему законодательству, приводит к ее недействительности. Недействительности сделки означает, что за этим действием не признается значение юридического факта.

В зависимости от дефектного элемента недействительные сделки разделяются на виды. Статья ГК РФ воспроизводит традиционное деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные. ГК РФ устанавливает для них различные правовые основания и последствия: В литературе оспоримые сделки характеризуются как относительно-недействительные, а ничтожные как абсолютно-недействительные.

Оспоримой является сделка недействительная в силу решения суда. Ничтожной же признается сделка, недействительная сама по себе независимо от решения суда. Для сделок юридических лиц ГК РФ предусматривает два состава недействительности сделок: Правоспособность юридического лица определяется тем, что оно может иметь права и обязанности в соответствии с целями деятельности, предусмотренными в его учредительных документах.

Удивительно, но факт! Оспоримой сделка может быть признана только судом, и до вынесения судебного решения никто, в том числе и никакой государственный орган невправе объявлять оспоримую сделку недействительной. ГК РФ предусматривает норму для определения недействительности сделки, совершенной с целью противной основам правопорядка и нравственности ст.

Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь права и нести ответственность, необходимые для любых видов деятельности, не запрещенных законом. Наличие в договоре традиционного указания на то, что представитель юридического лица, заключая договор, действует на основании устава, в судебной практике расценивается как свидетельство того, что другая сторона знакомилась с текстом устава, чтобы выяснить, имеются ли у соответствующего руководителя полномочия на заключение договора.

Формальная констатация обязанности сторон, вступающих в договорные отношения, тщательно изучить учредительные документы друг друга, приобретает противоположный смысл: Если только другое лицо представляемый впоследствии прямо не одобрит сделку. Таким образом, Закон допускает замену предварительного уполномоченного последующим одобрением. В целях охраны прав тех лиц, с которыми совершена сделка, не получившая одобрения того, от имени и в интересах кого она была заключена, без полномочия или с превышением его, в законе предусмотрено, что она считается действительной и заключенной от имени и в интересах свершившего ее лица.

Однако, как подчеркивается в п. В данном случае в зависимости от обстоятельств конкретного дела суду необходимо руководствоваться ст. Следует отметить, что лицо, подписывающее договор по доверенности, не является стороной сделки, но лишь действует от имени стороны по договору и никаких прав и обязанностей по сделке договору у него не возникает. Поэтому обоснованным будет требование другой стороны, при заключении договора, представить ей возможность ознакомиться с текстом доверенности, срок которой не должен превышать трех лет.

В случае, когда в доверенности не указан срок, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее выдачи. Если доверенности выдана в порядке передоверия, она должна быть заверена нотариально п. При этом суд не учел, что органы юридического лица не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений и выступать в качестве представителей юридического лица в гражданско-правовых отношениях и п. Для осуществления отдельных видов деятельности требуется специальное разрешение — лицензия.

Перечень таких видов деятельности предусмотрен в ст. Принятие исполнительным органом организации или его представителем решения осуществлять деятельность без соответствующего разрешения лицензии приведет к признанию судом, согласно ст. Более того, юридическое лицо, осуществляющее коммерческую деятельность без лицензии, может быть ликвидировано.

В главах 7,8, 9 ГК РФ ничтожными названы сделки, недействительные по основаниям, которые указаны в ст. Брагинский относит к ним сделки, предусмотренные в ст. Из того следует, что несоответствие закону или иному правовому акту не всегда влечет за собой ничтожность сделки.

Закон, регулирующий определенные виды отношений, может предусмотреть оспоримости заключаемых не соответствующих ему сделок. Могут быть установлены и другие последствия несоответствия данному закону или акту.

было, проблемы недействительности сделок недвижимым имуществом другой стороны

В этих случаях действует норма закона или соответствующего правового акта. Заслуживает внимание выраженная на этот счет точка зрения Л. Эннекцеруса, что поскольку сделка ничтожна, она не может стать действительной и впоследствии не может избавиться от порока: Скловского, основание ничтожности сделки, предусмотренное ст. Во-первых, сюда относятся прямые легальные запреты на совершение тех или иных сделок например купля-продажа государственного имущества помимо порядка, предусмотренного законодательством о приватизации.

Во-вторых, под действие ст. В-третьих; наконец, по основаниям ст. Скловский отмечает, что само нарушение запрета, установленного законом, всегда исключает добросовестности любой из сторон сделки, ведь добросовестность касается лишь незнания фактов, а не закона. ГК РФ предусматривает норму для определения недействительности сделки, совершенной с целью противной основам правопорядка и нравственности ст.

2.3. Недействительность сделок с недвижимостью

Мнимой называется сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые условия. Притворная сделка также является мнимой, но она прикрывает другую сделку, которую стороны действительно имеют в виду и желают совершить. Так, купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Договором о совместной деятельности прикрывают отчуждение государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника.

Никаких правовых последствий мнимая сделка не порождает. Устанавливая ничтожность притворной сделки, закон оставляет возможность признания действительности той сделки, которую стороны имели ввиду. Если ее совершение не противоречит закону, она порождает все права и обязанности, регулирующими данный вид сделки.

Основанием для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества, являются различного рода нарушения правил поведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены. К сожалению, последствия совершения мнимых и притворных сделок ст. Это не значит, что в отношении этих сделок надлежало принять п. Особенность этих сделок состоит в том, что заключившие их физические и юридические лица не собираются ничего по ним передавать и ничего не передают, а поскольку исполнения не было, единственной санкцией за их совершение может быть признание их недействительными.

Гражданин, признанный судом недееспособным вследствие психологического расстройства, не может совершать сделок.

Договорное право, сделки

От его имени сделки совершает его опекун. Если он сам совершает сделку, то такая сделка ничтожна. В этом случае закон предусматривает двойную реституцию, т. Более того, дееспособная сторона обязана возместить другой стороне понесенный его реальный ущерб, если она знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. Вместе с тем, ничтожная сделка может быть реанимирована в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства.

Так, по требованию опекуна она может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими 18 лет, ничтожны. К таким сделкам применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим п. ГК РФ предусматривает недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения ст. Под заблуждением, имеющим существенное значение, ГК РФ понимает заблуждение относительно природы сделки, либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности использования ее по назначению.

Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Последствием сделки, признанной недействительной как совершенной под влиянием заблуждения, является двухсторонняя реституция, если возвращение в натуре невозможно возместить в деньгах. Обман, как основание недействительности сделки, отличается от заблуждения тем, что неправильное, ошибочное представление создается в результате преднамеренного, умышленного действия или умолчания стороны, намеревающейся извлечь из этого выгоду. Насилие заключается в непосредственном физическом воздействии на потерпевшего и близких ему людей.

Анализ действующего законодательства свидетельствует, что для признания сделки кабальной, необходимо наличие трех признаков: Тяжелым следует признавать такие обстоятельства, которые вынуждают лицо совершить сделку на невыгодных условиях. Если у субъекта есть возможность для совершения аналогичных действий на более выгодных условиях, и он их не использует, то обстоятельства совершенной сделки нельзя признать тяжелыми.

Для отнесения обстоятельств к тяжелым, необходимо учитывать отсутствие возможной — получит то, на что лицо рассчитывало, совершая сделку, социальный статус лица, его имущественное положение, обстановку совершения сделки. Кабальные сделки возможны и в отношении юридических лиц. Так, суд по одному из них указал: Сделка, совершенная в сфере предпринимательства, не может быть признана кабальной, так как предпринимательская деятельность всегда сопряжена с риском, и совершение сделок с целью систематического получения прибыли не характеризуется наличием экстремальной ситуации в указанном в ст.

Таким образом, к числу оспоримых сделок ГК РФ относит: Если в законе отсутствуют конкретные указания на ничтожность или оспоримость той или иной сделки, признаваемой недействительной, следует обратить внимание на наличие или отсутствие указания являющегося своего рода ключом для определения ничтожности или оспоримости на признание сделки недействительной судом. Оспоримая сделка, по общему правилу, так же недействительна с момента ее совершения. Но если из содержания сделки вытекает, что она может быть прекращена лишь на будущее время, то она признается недействительной с момента вынесения решения суда.

Оспоримость сделки означает доказывание какого-либо факта, имеющего значение для действительности сделки. В основном подлежат доказыванию вопросы, связанные с наличием воли и правильным ее отражением в волеизъявлении, либо наличие или отсутствие согласия опекуна или попечителя на совершение сделки. Оспоримой сделка может быть признана только судом, и до вынесения судебного решения никто, в том числе и никакой государственный орган невправе объявлять оспоримую сделку недействительной.

Если иск о признании оспоримой сделки не предъявлен в течение установленного законом срока исковой давности, то сделка считается действительной. Иной характер имеют ничтожные сделки. Ничтожная сделка недействительна изначально, ее порок настолько серьезен, что не требует установления этого факта судебным или иным органом. Поэтому, при установлении порочности какого-либо из элементов ничтожной сделки, любой орган, гражданин или организация вправе потребовать применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Удивительно, но факт! Но как быть, если рассматривается в суде экономический спор, где признание сделки недействительной не является требованием истца, а суд фактически усматривает ничтожность сделки, связанной с возникшим спором. Для осуществления отдельных видов деятельности требуется специальное разрешение — лицензия.

Иногда недействительной оказывается не вся сделка в целом, а лишь какое-то из ее условий. Закон предусматривает, что недействительность сделки не порочит всю сделку в целом, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части ст. Спор об установлении обстоятельств ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может возбудить любое заинтересованное лицо.


Читайте также:

  • Изъятие земельных участков снт для государственных и муниципальных нужд
  • Доступная ипотека молодая семья
  • Сколько месячных зарплат выплачивается при сокращении по сокращению штатов